LAKÁSVÁSÁRLÁS BERUHÁZÓTÓL

Június 06, 2016 - BUDAPEST
Amikor elindítottuk a blogunkat, nem terveztük, hogy hosszabb értekezésekbe bonyolódunk egy-egy témát illetően. Többek között azért sem, mert a belsőépítészetben kevés olyan kérdés van, ami sok embert egyszerre és egyformán érdekel, illetve sok embernek nyújthat valódi segítséget. Azonban legyen ez a poszt, ami kivételként erősíti a fent említett szabályt. Ennek az oka pedig éppen az a piaci trend, hogy újra előkerültek a nagy társasházépítő beruházók, felébredt Csipkerózsika-álmából a lakásépítési piac. A trendnek mi, tervezők is részesei/alkotóelemei vagyunk, mivel a hozzánk befutó felkérésekből is egyre több az ilyen ingatlan. A leginkább frusztráló az olyan tervezés, amikor látjuk és tudjuk, hogy mit lehetett volna kihozni a lakásból, de a megrendelőnk kezét megköti a szerződés részeként megfogalmazott műszaki melléklet, ami így tökéletesen ellehetetleníti a belsőépítészeti munkát.

Ahogy 2008-ra mindenki megtanulta, hogy a bank nem ingyen adja oda a pénzét, hanem szép hasznot remélve, gyakran a kisbetűs mellékletekben és a hitelszerződéshez nem is csatolt és állandóan változó "általános szerződési feltételekben" rögzíti a hitelszerződés paramétereit, úgy most, az ingatlanvásárlásnál a beruházó és a leendő tulajdonos között létrejött gyakran erősen egyoldalúnak mondható szerződések hasonlóan nagy volumenű félreértelmezésekre adnak lehetőséget. Ne legyünk naivak: nem létezik 3 oldalas adás-vételi szerződés olyan esetben, ahol az eladott ingatlan még csak papíron létezik!!! Jelen posztunk nem tér ki a különböző jogi buktatókra, mindössze a szerződésekhez csatolt műszaki melléklet szükséges elemeit veszi sorra. Az alábbi felsorolás nem jelenti azt, hogy mindegyik ingatlanfejlesztő ilyen módon próbálja csőbe húzni vevőit. Sokszor egyszerű figyelmetlenség a beruházó részéről, hogy szakmailag nem megfelelően előkészített, nem minden kérdéses pontot érintő mellékletet állít össze. A jogszabályok ebben a témakörben nem sok konkrétumot tartalmaznak, vagyis a szabályozás a megszokott módon az élet után kullog. A baj az, hogy ami nincs a szerződésben rögzítve, azt mindkét fél a saját szája íze szerint értelmezheti, de abban a helyzetben, amikor az újlakás-piacon ekkora a kereslet, inkább a " megszoksz vagy megszöksz" irányelv érvényesül. Ez röviden azt jelenti, hogy ha nem tetszik a már aláírt szerződés, illetve nem tetszenek a beruházó által utólag kialakított további feltételek, akkor add vissza a lakást (1-2 héten belül úgyis megveszi valaki talán még drágábban is.)

A műszaki melléklet, valójában egy a lakás kialakításának, beépített anyagainak paramétereit meghatározó műszaki leírás, amelyet mellékletként a szerződéshez is csatolni szoktak. Minél részletesebben körülírja a beépítendő anyagokat, annál könnyebb a kivitelezés alatt ezeket számonkérni, vagy módosítani.


Mielőtt sorra vennénk a buktatókat,  itt muszáj leszögeznünk három alapvető tényt, mellyel a leendő tulajdonosok általában nincsenek tisztában:

1., Az adott összegért megvételre kerülő, a szerződésben foglalt műszaki tartalommal megépülő lakás  nem tekinthető lakhatónak, csak lakhatásra alkalmasnak. Vagyis a vételáron túl, a használatához elengedhetetlen "kiegészítőket" meg kell vásárolni.

2., A megvételre kerülő lakás alaprajzi elrendezése a beruházó anyagi érdekei szerint kialakított, a gyakran nem életszerű jogszabályi háttér figyelembevételével készült, ami a leendő lakó igényeivel szinte soha nem egyezik.

A fenti kiindulási helyzetből következik, hogy a lakás belső kialakítása (válaszfalai, világítása, fűtési rendszere, burkolása, bútorozási koncepciója) aktualizálásra szorul. Ez persze nem jelenti egyből belsőépítész szakember bevonását, ezekkel a kérdésekkel kellő affinitással és szabadidővel rendelkező tulajdonos is tud foglalkozni. Azonban akár tervező akár a vevő veszi kezébe a feladatot, sikeresen csak úgy tud eljárni, ha a szerződés adta keretek erre lehetőséget biztosítanak.

3., A beruházó kész lakások elkészítésére és átadására szerződik. A teljesítése akkor áll fenn, ha az elkészült épület megkapta a használatbavételi engedélyt. Ez az engedély az egész épületre vonatkozik, minden lakóegységet beleértve. A jogszabályok ugyan hagynak időt hiánypótlásra, de ez már ingoványos talaj. A beruházó érdeke, hogy a szerződésben vállalt időre használatbavételi nyerjen a ház, különben kötbérezhetővé válik, ami egy soklakásos társasház esetén nem kis összeg. Ezért a teljesítés meghiúsulásának minden lehetőségét ki fogja zárni, ami a vevő irányába azt jelenti, hogy a vevőt kötelezni fogja arra, hogy az általa meghatározott kivitelezővel, illetve beszállítóval egyezzen meg az esetleges többletmunkákról, ami igen sok félreértésnek a forrása lesz a későbbiekben.


Tapasztalataink alapján a következő kérdések tisztázása szükséges még adásvételi szerződés szintjén ahhoz, hogy utána egy a vevői igényekre szabott lakás készüljön el:

-a lakás alapvető paraméterei: mivel a lakás a vásárlás pillanatában még nem létezik, így sok olyan paraméter van, amit általában nem veszünk figyelembe vásárlás előtt, és sajnos az értékesítő sem nagyon hívja fel ezekre a figyelmet. Pl: szintszám benapozottság/fekvés, környező épületek magassága, a lakás belmagassága, klíma kiépítésének lehetősége, stb.

-a belső kialakítás megváltoztatásának lehetősége: ez az opció mára már szinte mindegyik szerződésben szerepel. Azonban egyáltalán nem mindegy, milyen áron. Pl.: ha megváltoztatjuk a helyiségek elrendezését, ki számolja ki a megváltozó radiátor-méreteket? Illetve ki fizeti ki a gépészeti áttervezés költségét? Egyáltalán milyen tervek alapján történjen a kivitelezés.

-határidők: talán furcsának tűnik, de fontos határidőket szabni a véglegesnek tekinthető belsőépítészeti tervek leadására. Csak elsőre tűnik úgy, hogy ez a vevő irányába megkötés: mivel minden tervezés első lépése az adatszolgáltatás, vagyis a beruházónak kötelessége lesz adatot/tervet szolgáltatni a leendő még csak papíron létező lakás kialakításával kapcsolatban, és persze ezt is határidőre...

-opcionálisan beépítendő termékek listája: sok beruházó előre megadja, hogy egy-egy termékkategóriában milyen konkrét termékeket tekint "alapárasnak", vagyis mi van a szerződésben. Ennél még szerencsésebb, ha tételes listát is ad arról, hogy más termék választása esetén milyen összeget hajlandó jóváírni. Vigyázat: megtörtént eset, hogy a kisbetűs részbe beleírták, hogy jóváírást esetén csak 70%-ot térítenek vissza:)

-ha már az opcionálisan beépítendő termékekre terelődött a szó, itt érdemes megemlíteni, hogy a termékek árának rögzítésén túl érdemes a fajlagos munkadíjakról is előzetesen írásbeli tájékoztatást kérni. Pl.: épített zuhanykabin többletköltsége, hidegburkolás munkadíja, tapétázás, színes falfestés, melegburkolás, ragasztott vinyl burkolat munkadíja, stb. Érdemes ezzel kapcsolatban nagy alapossággal eljárni, mivel például kibúvó szokott lenni, ha mondjuk mozaik burkolatról vagy 30x30-as méretnél nagyobb burkolatról van szó. Félreértés ne essék, ez teljesen jogos dolog: drágább ragasztó kell hozzá, vagy több vele a munka.

Csak amikor más burkolólapot választunk, lebegjen az is a szemünk előtt, hogy mennyivel fog többe kerülni a beépítése. Vagyis nem árt, ha a fajlagos kivitelezési díjakat többféle beépítési módra is jó előre tisztázzuk.


Belső falazatok: Az eredeti elrendezéshez képest mindig találni jobb megoldást, ami optimálisan kiszolgálja a leendő lakó igényeit. Ilyen esetekben a falak mennyisége is változik. Gyakran fordul elő, hogy szellősebb elrendezés esetén, kevesebb fallal dolgozva ez a tétel valóban költségcsökkentést eredményez. Sajnos az alábbi pontokban már meg szokott fordulni az előjel, de éppen ezért becsüljük meg ezt a lehetőséget, és rögzítsük a falazatok egységárait.


Belmagasság: Az értékesítési alaprajz, de még a hivatalos engedélyezési tervi alaprajz sem feltétlenül tartalmaz információt a belmagasságot illetően. A beruházók érdeke, hogy minél több emeletet tudjanak építeni az adott projektben, így ha értelmét látják, örömmel csökkentik a belmagasságot. A belmagasság értékét legjobb, ha magunk ellenőrizzük az engedélyezési tervekben található metszeteken és érdemes a szerződésben is megemlékezni róla, mivel a tervek és a megvalósult állapot között szoktak lenni eltérések...


Nyílászárók: a nyílászárók homlokzati kialakításába a vevőnek semmilyen beleszólása nincs. Ugyanakkor vásárlás előtt a hőszigetelési paramétereken túl érdemes tájékozódni, hogy a tervekben szerepel-e például beépített redőnytok. Nem elegendő az engedélyezési illetve a kiviteli terven leellenőrizni annak meglétét, mert ez sem feltétlenül jelenti azt, hogy felár nélkül "széria-tartozékként" kapjuk meg, úgyhogy érdemes megtudni benne van-e az árban, illetve mennyi a többletköltsége.

Változtatni ugyan nem tudunk rajta, de érdemes tisztázni az ablakok nyitásirányát, ami szintén nem szokott szerepelni az alaprajzokon, csak a homlokzat okát bemutató kiviteli terveken. Szintén levonható tétel a fürdőszobai vagy konyhai ablakok könyöklője, hiszen ide többnyire hidegburkolat kerül. Elvileg rendelkezésre áll egy konszignáció is az ablakokról, ne legyünk restek elkérni és átnézni!


Bejárati ajtó: a lakások bejárati ajtaja a társasházon belül egységes kialakításúak, vagyis nem változtathatóak meg. Az ajtólap belső felületének meghatározásában szerencsés esetben engednek beleszólást, de csak abban az esetben, ha kellően rámenősek vagyunk.


Szaniterek és csaptelepek: a szaniterek és csaptelepek minden esetben a szerződés részét képezik. Ugyanakkor ritka az, hogy formában vagy minőségben megfelel a felkínált termék a vevő igényeinek. Ezért a szerződésben nem árt rögzíteni nem csak a termékek pontos megnevezését és specifikációját, de azok pontos árait is, ami levonásra kerül más termék választása esetén. Hasznos különböző termékek beépítésének munkadíjait is rögzíteni, mint például a falsík mögötti csaptelep vagy zuhanyfolyóka beépítésének díja, de azt sem árt tudni, mennyibe kerül egy további kézmosó vagy WC beépítése...


Gépészeti szerelés: víz, csatorna, légtechnikai elszívások tartoznak ide. Amiben többletköltségek merülhetnek fel, az a WC és fürdőszobai elszívás. Érdemes lehet egy picivel csendesebb, esetleg páranyomásra is elinduló ventilátort felszereltetni.


Fűtés: Kevés kivételtől eltekintve a legegyszerűbb radiátoros fűtési rendszer található az alapárban. Ha egy picit komolyabb rendszert szeretnénk kiépíteni, komolyabban a zsebünkbe is kell nyúlni. Itt sem árt az egységárak rögzítése, de mivel minden fűtési rendszer egyedi, ez a tétel csak jóval a szerződéskötés után pontosítható!


Klíma: sajnos tapasztalat, hogy ebben a kérdésben vannak a legkomolyabb előzetesen nem várt többletkiadások. Amennyiben a társasház rendelkezik központi klímarendszerrel, úgy 400-600E Ft körüli beltéri egységenkénti árak az általánosak. Saját kültéri egység telepítését általában kizárja a beruházó, de ha lehet, akkor is nagyjából 300-400E Ft lesz a vége a teljes kiépítésnek. Végső esetben jöhet szóba a monoblokkos klíma, mely hangosabb, nagyobb és rosszabb hatásfokkal is üzemel, és gyakorlatilag egy minőségi gép ugyanannyiba is kerül mint a fent leírt rendszerek. Igyekezzünk ezt a pontot az elején belealkudni az árba, vagy fix opciós árat kikötni előre, így sokat spórolhatunk.


Villanyszerelés: horror vagy inkább tragikomédia. A beruházók többsége szereti szerződésben rögzíteni, hogy helyiségenként hány lámpa, kapcsoló, vagy dugalj van az alapárban. Ez egyébként korrekt megoldás, csak a mennyiségek nagyságrendileg maradnak el a mai kor szükségleteihez képest. Ne restelljük a mennyiségeket feljebb tornászni, és a többletek egységárait előre rögzíteni! Ne feledjük azt sem, hogy a költségvetésbe bele kell tennünk a lámpatestek árait is, mivel az egyáltalán nem szerepel a szerződéses árban, és bármennyire is törekszünk jó ár-érték arányú lámpák vásárlására, könnyedén összejöhet több-százezres nagyságrend...


Beltéri ajtók: legjobb, ha kapunk rá egy egységárat. Egy valamirevaló beltéri ajtó 30-40E Ft-tól indul, jó ha hasonló összeg szerepel a mellékletben is. Figyelem: az ajtógyártók csak saját beépítés esetén adnak garanciát, vagyis az ajtó beépítésének a költségeit is le kellhet “mínuszolni” alternatív termék választása esetén. Vagyis szintén rögzítendő a beépítés munkadíja.


Gipszkarton eldobozolások: ha a vevő szeretne falsík mögé rejtett WC öblítőtartályt, vagy rejtett világítást, falfülkéket stb. ekkor kerül elő a gipszkarton mint építőanyag. Remek és minőségi belsőépítészetileg nívós terek kialakításában jól használható az úgynevezett "száraz-építés", egyszerűbben gipszkartonozás. Alapvetően nem drága módszerről van szó, de persze ezt is túlzásba lehet vinni. Ahhoz,hogy tervezhető költség legyen, kérjünk a beruházótól előre egységárakat. Itt kell megemlíteni, hogy az egységárak mellett azt is tisztázzuk, hány rétegben építik fel a kartont, milyen kartonról van szó ( impregnált vagy sima) illetve, hogy a szerkezetét milyen anyagból készítik el. Még mostanában is tapasztaltunk olyat, hogy favázra szerelnek, ne engedjük!!!


Hidegburkolatok: a burkolatok kiválasztásának izgalmairól és az ezzel kapcsolatos tapasztalatokról kis túlzással könyvet lehetne írni. 

A hidegburkolatok csoportjába tartoznak a különböző kerámia, cement, vagy kőőrleményes alapanyagból készült fali vagy padlóburkolatok, melyeket 1-2 kivételtől eltekintve teljes felületen leragasztanak az aljzathoz. Mivel viszonylag rövid idő alatt nagy értékű anyag kerül beépítésre, ráadásul olyan technológiával, ami nem teszi lehetővé a későbbi roncsolásmentes javításokat, ezért már a szerződés megkötésének pillanatában érdemes ezzel kapcsolatban pár paramétert rögzíteni, illetve különböző eshetőségekre felkészülni. Az ilyen esetekben, mikor a beruházó elvileg a burkolatok is szolgáltatja, az alább felsorolt félreértések alakulnak ki a beruházó és a vevő között:

1., milyen sarokprofilok és milyen színű fugák tartoznak bele az alapárba és milyen mennyiségben.

2., mennyi a hidegburkolás munkadíja és hogyan változik ez nagy méretű lapok vagy mozaik esetén.

3., fontos tudni, hogy a megrendelendő szükséges burkolat mennyisége nem azonos a burkolandó mennyiséggel, mivel a beépítés során keletkezni fog némi hulladék is, azaz káló. Opcionális burkolatválasztás esetén a kálóval növelt mennyiséget a vevő szerzi be, de a burkolás munkadíja nem a megrendelt burkolatok mennyisége alapján számítandó! Tudom, hogy ez most picit bonyolultnak hangzott, de 10%-öt spórolhatunk a munkadíjon, szóval érdemes foglalkozni a kérdéssel.

4., előre meg kell határozni, milyen vastagságú fugával szeretnénk burkoltatni!

5., amennyiben van burkolási tervünk, vagy bárminemű elképzelésünk, akkor azt előre adjuk le a beruházónak. A legjobb, ha alá is íratjuk vele.

6., az általunk vásárolt burkolatok meglétéért és épségéért a kivitelezés helyszínén a kivitelező felel. Ezért előre tisztázni kell, ki, mikor és hol veszi át tőlünk hivatalosan a terméket beépítésre.

7., A beépített anyagokért a tulajdonba-adásig a beruházó felel. Neki kell óvni és szükség esetén védeni a burkolatokat.

8., Mivel egy társasház építése alatt nem állhatunk folyamatosan a burkoló felett azt lesve, vajon tényleg szépen burkolt-e, érdemes előre nyilvánvalóvá tenni, hogy hibás burkolás esetén a beruházót terheli az újbóli lerakás anyag és munkadíja.

9., Egyre több beruházó dolgozik szerződött partnerekkel a burkolatokat illetően, ahol gyakran "ingyen" elkészítik a kiválasztott termékekből a burkolási terveket is. Semmi nincs ingyen: a burkolási tervet készítő alkalmazott az eladott burkolat után kapja a jutalékát, vagyis érdeke a minél drágább megoldás. Szóval legyen gyanús, ha teljes falakra kerülnek darabáras dekor-csempék...

10., a beruházó gyakran és előszeretettel feledkezik meg a lábazat mínuszolásáról, tehát mi figyelmeztessük a véletlen hibára.


Melegburkolatok: legegyszerűbb azt mondani, hogy ide tartozik minden, ami nem hidegburkolat: laminált padló, parketta, vinyl, padlószőnyeg, stb. A szerződésben általában csak egy négyzetméterár szokott szerepelni, ugyanakkor fontos paraméter a felületi kialakításon túl a kopásállóság és a vastagság. Laminált burkolat jó minőségben 8 mm vastagság alatt nem létezik. 8 mm vastag laminált burkolat pedig 3000 Ft alatt jó kopásállósággal nem létezik. Vagyis akkor vagyunk a pénzünknél, ha ilyen összeg szerepel a szerződésben is. A beruházó általában nem részletezi a szegőléc árát, ha nem figyelünk erre, könnyen keletkezik belőle többletköltségünk.

A manapság divatos vinyl burkolatok lerakási díjának rögzítésén túl érdemes tudni, hogy amennyiben ragasztani kívánjuk a burkolatot, úgy egy kiegészítő aljzatkiegyenlítő réteg lerakása is szükséges. Ez az aljzatkiegyenlítés egyébként laminált burkolat alatt is ildomos lenne, de ez gyakran marad ki társasházaknál.


Tapéták, színes falszakaszok: Nem könnyű előzetesen beárazni, mert a fal előkészítése és a tapétázási munka módja is nagyban függ a tapéták típusától. Kérjünk egységárat minták illesztése mellett felhelyezendő tapéták munkadíjára ne csak fűrészporos tapétára. Ugyanez igaz a falszínek tekintetében. Egy sötét színű falfesték 5-8 szorosába is kerülhet a sima fehér felülethez képest.


Konyhabútor: kényes kérdés, mivel mindenki másképp képzeli el a konyháját. Soha nem történt még velünk olyan, hogy a beruházó által vizionált konyha a beruházó által adott költségkeretben készült volna el. Egyrészt a szerződésben feltüntetett összeg általában mélyen alulbecsüli piaci árat, másrészt ritka, hogy valaki a legegyszerűbb szimpla anyagból szeretne magának új konyhát. Ennél még az elemes, szereld-magad-konyha is jobb megoldás.


Alternatív termékek adminisztrációs díja: végezetül a pont az I-re. A beruházók előszeretettel számítanak fel adminisztrációs és/vagy organizációs többletköltséget ha nem az általuk adott szerényebb minőségű/megjelenésű termékeket választjuk. Ezt érdemes 2 mondatban szintén a szerződésben rögzíteni, vagyis lenullázni:)


Reméljük írásunkkal sokaknak segítünk majd elkerülni a vitás kérdéseket. Célunk nem a beruházók ellehetetlenítése, sokkal inkább minden piaci szereplő felkészítése az előzetesen nem várt elszámolási problémákra, illetve azok kiküszöbölésére. Reméljük ugyanakkor, hogy az előzetesen jól kialakított műszaki mellékletek nagyobb teret fognak engedni mind a vevő, mind a belsőépítész tervezők képzeletének.

APROPÓ
Mint ahogy azt az ARS POETICA menüpontban is megfogalmaztuk, az embert naponta érik impressziók, melyek új gondolatokra sarkallják. Szeretnénk ennek a blognak a segítségével megmutatni velünk mik történnek, milyen hatások, impulzusok érnek.


CIMKÉK:
szekrény
pályázat
nyaraló
nappali
megjelenés
lakberendezés
iroda
inspiráció
felújítás
design
belsőépítészet